In einem Europa-Städtevergleich für Immobilienprofis fällt auf: Berlin rangiert dicht hinter Metropolen wie London und Paris. München dagegen fällt zurück.

Ein aktueller Artikel in der Welt gleicht einer „Self fulfilling prophecy“ des Immo-Insiders mit seiner Prognose zur Entwicklung des Immobilienstandorts Berlin.


Bremsender Faktor für Anlageimmobilien

Lesen Sie dazu die wesentlichen Fakten aus dem Artikel aus der Welt des diesjährigen Savills-Rankings der 40 dynamischsten Großstädte Europas. Demnach liegt München aktuell auf Platz sieben. Berlin dagegen hat sich zwei Ränge darüber festgesetzt, auf Platz fünf. Einer der dafür mitentscheidenden Gründe: die hohen Wohnkosten in der Isarmetropole, wo die Mieten fast doppelt so hoch sind wie in der Bundeshauptstadt.

Einmal im Jahr stellt die Immobilienberatungsgesellschaft Savills diese Hitliste zusammen. Sie untersucht anhand von 60 Eigenschaften aus sechs Kategorien, wie zukunftsfähig Europas Großstädte sind. Die daraus erstellte Rangfolge der „40 Dynamic Cities“ soll institutionellen Investoren wie Pensionskassen und Versicherungen als maßgebliche Entscheidungshilfe dienen für deren Anlagen in Wohn- und Büroimmobilien.

Investieren Sie in Immobilien in den „40 Dynamic Citys“

Natürlich können sich auch Privatanleger daran orientieren. Denn auch sie dürfte daran interessiert sein, dass die Wirtschaft vor Ort wächst und die jeweilige Stadt einen steten Zuzug zahlungskräftiger Mieter und Käufer verzeichnet. Wenn institutionelle Investoren Immobilien erwerben, wollen sie diese meist für 15 oder sogar 20 Jahre halten“ sagt Andreas Trumpp, Chefresearcher Deutschland bei Savills Investment Management. „Sie suchen deshalb Standorte, von denen zu erwarten ist, dass über diesen langen Zeithorizont hinweg die Nachfrage nach Büro- und Wohnflächen kontinuierlich wächst.“ Das seien Großstädte, die mit einer guten Infrastruktur aus schnellen Datenleitungen und solider Verkehrsanbindung, mit hervorragenden Hochschulen und Forschungseinrichtungen Unternehmen – von großen Konzernen bis hin zu neuen Start-ups anlocken und halten können.

Gleichzeitig komme es aber auch darauf an, dass die Städte attraktiv für die Beschäftigten sind, damit die Firmen vor Ort Arbeitskräfte finden können. Ein effizienter öffentlicher Nahverkehr ist dafür ebenso wichtig wie ein attraktives Freizeitangebot. Junge Eltern wollen zudem ein ausreichendes Angebot an guten Kindergärten und Schulen mit langen Betreuungszeiten. Ein weiteres entscheidendes Kriterium sind die Wohnkosten in Relation zu den vor Ort erzielbaren Einkommen.

Die besten Schulen, die schnellsten Bus- und Bahnverbindungen, die schönsten Parks nutzen nichts – wenn das Leben in einer Stadt so teuer ist, dass es erhebliche Teile des Einkommens verschlingt. Hohe Wohnkosten in Relation zum erzielbaren Verdienst erschweren es Unternehmen, Fachkräfte zu gewinnen. Das ist der Punkt, wo München laut der Savillis-Studie schlechte Karten hat.

Steigende Mieten drücken Anlagepotenzial

Auf der anderen Seite hat die von Arbeitgeberverbänden getragene Denkfabrik und Lobbyorganisation Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft die Isarmetropole als wirtschaftlich erfolgreichste Stadt Deutschlands gekürt. Im jüngsten Zukunftsatlas des Prognos Instituts wurde die bayerischen Landeshauptstadt zusammen mit dem Landkreis München als Standort mit den „besten Zukunftschancen“ im Land eingestuft. Diese beide Studien weisen auf die jahrzehntelangen guten Rahmenbedingungen der Bayerischen Metropole.

Doch mit zunehmendem wirtschaftlichen Erfolg steigen in manchen Städten eben auch die Wohnkosten schneller als anderswo. Im neuen Savills-Ranking ging es vor allem deshalb für München einen Rang nach unten. Ein ähnliches Schicksal teilt die schwedische Hauptstadt Stockholm, die zwar exzellente Voraussetzungen für Unternehmen bietet und viele junge Köpfe anzieht. Doch auch dort steigen die Mieten rasant – anders als im bereits sehr teuren London oder Amsterdam. Da hilft es auch nicht, dass überdurchschnittliche Gehälter gezahlt werden.

Die zeigt auch die diesjährige Wohnstudie der Immobilienberatungsgesellschaft Catella. „Die Isarmetropole ist Spitzenreiter bei den Mieten“, sagt deren Chefresearcher Thomas Beyerle. 22,25 Euro pro Quadratmeter und Monat müssten Mieter im Schnitt für Wohnungen in guter Lage zahlen. In mittlerer Lage seien es 16,56 Euro.

Immobilieninvestition genau abwägen

Das macht es nicht nur Unternehmen schwer, neue Fachkräfte von außerhalb anzuheuern. Die Stadt wird auch für Wohnungsinvestoren uninteressant. In den vergangenen Jahren sind in München die Wohnungspreise noch stärker gestiegen als die Mieten. Als Folge sind die aus den Mieterträgen in Relation zum Kaufpreis erzielbaren Renditen deutlich geschrumpft. „Die Bruttospitzenrendite vor Steuern und Instandhaltungskosten für Wohnimmobilie in guten Lagen ist auf 2,8 Prozent geschrumpft“, sagt Beyerle.

Angesichts der heute schon sehr hohen Wohnkosten sind weitere signifikante Mietsteigerungen in München kaum zu erwarten – was bei etlichen Investoren die Bereitschaft senken dürfte, auf dem gegenwärtigen Preisniveau noch in München zu investieren.

Bruttospitzenrenditen in der deutschen Hauptstadt

Ganz anders sieht dies derzeit noch in Berlin aus. Die Durchschnittsmieten in guten Wohnlagen liegen mit 14,38 Euro pro Quadratmeter und Monat 35 Prozent unter Münchner Preisen. In mittleren Lagen ist das Wohnen in der Bundeshauptstadt sogar knapp 41 Prozent günstiger. Gleichzeitig sind die von Investoren erzielbaren Bruttospitzenrenditen an der Spree mehr als zehn Prozent höher als an der Isar. In mittleren Wohnlagen beträgt die Differenz zugunsten Berlins sogar mehr als 20 Prozent.

In der Savils-Auswertung liegt die deutsche Kapitale mit Platz fünf gleich zwei Ränge vor der bayerischen Landeshauptstadt. Berlin sei nicht nur geprägt von zahlreichen Internet-Start-ups, die die Hochschulen mit ihrem das Innovationspotenzial generierten, sagt Savills-Chefresearcher Trumpp. „Die Spreemetropole profitiert auch von den relativ niedrigen Wohnkosten, die es auch jungen Unternehmen erlaubt, Fachkräfte aus dem In- und Ausland anzuziehen.“

Deutsche Städte im Immobilien-Ranking

Da haben es die beiden anderen im Ranking vertretenen deutschen Großstädte schon schwerer, weil auch dort die Mieten deutlich höher sind als in Berlin. In Frankfurt, auf Rang 17, liegt die mittlere Durchschnittsmiete mit 13,32 Euro pro Quadratmeter und Monat knapp 36 Prozent über Berliner Niveau. In Hamburg, Platz 27 im Ranking, beträgt der Aufschlag bei 11,50 Euro immerhin 17 Prozent.

Was Hamburg jedoch vor allem zurückwirft, ist die Ausrichtung auf den Handel. „Die Hansestadt ist zwar Deutschlands Tor zur Welt, wenn es um den Warenimport geht“, sagt Trumpp. „Der Standort ist jedoch nicht von innovativen Unternehmen oder Start-ups geprägt.“ Zudem seien im Verhältnis zu den vergleichsweise geringeren Gehältern die Wohnkosten in Hamburg ebenfalls hoch. Seit mehreren Jahren verliert die Hansestadt deshalb Monat für Monat Einwohner an die Umlandgemeinden in Niedersachsen und Schleswig-Holstein. Zogen nach Angaben des Statistikamtes Nord in 2015 und 2016 zusammen noch 12.900 Menschen mehr aus Hamburg in die Peripherie, als von dort in die Hansestadt kamen, addierte sich der Wanderungsverlust im dritten Quartal des vergangenen Jahres bereits auf fast 2000 Menschen.

Berücksichtigung mehrerer Faktoren bei Immobilieneinschätzung

Spitzenreiter im Savills-Ranking ist London. Zwar sind in London und Paris die Mieten sehr hoch. Doch dies werde durch entsprechende Löhne kompensiert. Und hier fallen eben auch andere Dynamikkriterien stärker ins Gewicht.

Dazu zählen übrigens auch kulturelle Angebote, Lebensqualität, Parks und Cafés. Aber auch die Erreichbarkeit – per Straße, Schiene und natürlich aus der Luft. Hier ist es umso erstaunlicher, dass München gegenüber Berlin zurückfällt. Immerhin haben die Bayern einen funktionierenden Großflughafen mit vielen interkontinentalen Direktverbindungen. Doch auch das hat offenbar nicht geholfen.

Den Immobilienmarkt richtig einschätzen

Neben dem „Pre“ für Berlin zeigt die Studie, wieviel Potential im diversifizierten deutschen Immobilienmarkt immer noch steckt. Das wesentliche für den Anleger bleiben zwei Punkte. Ersten den Zugang zu Insiderwissen um auch in den kommenden Jahren die richtige Standortwahl zu treffen und zweitens überhaupt den Zugang zu qualitativen Angeboten.

Hier bieten wir den Zugang zu einem bundesweiten Netzwerk der qualifiziertesten Immobilienanbieter mit rund 2.000 Einheiten aktuell in über 50 Projekten in eben diesen Top-Standorten wie Berlin, München, Frankfurt, Stuttgart, Köln, Nürnberg, Dresden, Leipzig, Potsdam und Wiesbaden um nur einige zu nennen.